strände guide

Studie: Strandnähe ist eines der wichtigsten Kaufkriterien für Ferienimmobilien

puuikibeach CC BY 2.0

Für viele geht es Jahr für Jahr auf’s Neue in den Strandurlaub. Und je älter die Urlauber, desto öfter geht es an die immer gleichen Ziele. Was liegt da näher, als gleich ein eigenes Häuschen in der Urlaubsregion der Wahl zu kaufen, die nötigen finanziellen Mittel vorausgesetzt. Und als hätten wir es nicht geahnt – Wenn es um die Wahl der Lage einer Zweitimmobilie geht, ist die Nähe zum Strand wichtigstes Entscheidungskriterium deutscher Kaufinteressenten. Dies kam bei einer Marktstudie von Engel & Völkers in Kooperation mit HomeAway Deutschland heraus.

Die Studie

Jeder echte Strandliebhaber wird zugeben, dass ihm der Gedanke wohl auch schon einmal gekommen ist. Am Strand zu wohnen, das wär schon was. Aber für immer von zu Hause weg, das kommt für viele nun auch wieder nicht in Frage. So kommt es, dass immer mehr Deutsche sich nach einem privaten Ferienhaus am Meer umsehen. Egal, ob als (halbwegs) stabile Wertanlage, als Statusobjekt, Investitionsprojekt, Altersvorsorge oder auch als wahr gewordener Lebenstraum, das Haus mit Blick auf’s Meer ist gefragter denn je. Alleine in den letzten 10 Jahren hat sich die Nachfrage nach Ferienimmobilien mehr als verdoppelt. In der Online-Befragung wurden 3631 Eigentümern von Ferienwohnungen und -Häusern Fragen rund um den Kauf ihrer Immobilie gestellt. Für Strände Guide die erfreulichste Erkenntnis der Studie: Die Lage ist wichtigstes Kriterium für die Wahl der richtigen Immobilie. Fragt man Eigentümer, wo das eigene Objekt gelegen ist, geben 38% der Teilnehmer an, eine Immobilie am Meer zu haben. Und ganze 50% finden die Nähe zum Meer für die Kaufentscheidung relevant. Die Nähe zum Strand ist 46% der Befragten wichtig.

Weitere interessante Erkenntnisse

Wer ein Haus kaufen möchte, steht zunächst vor einem Haufen wichtiger Entscheidungen. Kaum jemand hat dies bereits zuvor gemacht (genauer: 65,3% sind Erstkäufer von Ferienimmobilien). Da kann eine Studie über das Kaufverhalten der Deutschen sehr aufschlussreich sein. Hier eine kurze Zusammenfassung der wichtigsten Fakten der Befragung:

  • 65% aller Käufer von Ferienimmobilien kaufen das Grundstück inklusive einer bestehenden Immobilie.
  • Immerhin knapp die Hälfte der Käufer kennt die Region der Immobilie vorher kaum. Dafür sind 20% bereits mehr als 10 mal am Urlaubsort gewesen.
  • Platz 1 bis 4 der Top Regionen für Ferienimmobilien geht an Küstenorte (1. Ostsee, 2. Nordsee, 3. Mallorca, 4. Florida).
  • 70% der Immobilenkäufer ist eine ruhige Lage wichtig.
  • Ein zwischen 2011 und 2014 erworbenes Objekt kostet rund 193 000 €.
  • Den günstigsten Wohnraum gibt’s in Schweden, gefolgt von Florida, Kroatien und Portugal (Nur die klassischen Länder für Ferienimmobilien wurden berücksichtigt).
  • Etwa 31% der Immobilien wurden durch Makler vermittelt (38% privat).
  • 72% der Besitzer vermieten das Objekt während ihrer Abwesenheit.
  • Die Objekte der Befragten sind durchschnittlich zu 46% des Jahres vermietet.
  • Tendenz im Immobiliengeschäft ist steigend (Nachfrage nach Ferienimmobilien, Auslastung bei Vermietung, Wertentwicklung).
  • Etwa die Hälfte der Befragten besitzt eine Ferienhaus (Ferienhaus: 46,5%, Ferienwohnung: 53,5%).
  • Bei neu erworbenen Immobilien beträgt die durchschnittliche Wohnfläche 108 m2.

Der Weg zum eigenen Strandhaus

Den Traum vom eigenen Haus am Strand kann sich sicherlich nicht jeder erfüllen. Dieser Eindruck soll hier nicht vermittelt werden. Vielmehr kann wohl jeder für sich selbst beurteilen, ob ein solches Projekt innerhalb der persönlichen Grenzen des Machbaren liegt. Wem also der Gedanke, seinen Morgenkaffee auf der eigenen Terrasse mit Meerblick zu genießen, keine Ruhe mehr lässt, der sollte sich zuallererst die Frage stellen:

Warum brauche ich ein Haus am Strand und wie wird es genutzt?

Wer umziehen oder auswandern möchte, hat eine völlig andere Ausgangslage als jemand der die Immobilie als reines Feriendomizil nutzt. Für Erstgenannte ergibt sich der Vorteil, dass möglicherweise ein Verkauf der zuvor bewohnten Immobilie in die Kalkulation eingehen kann. Diejenigen, die das Haus als Ferienimmobilie nutzen wollen, können dafür mit Mieteinnahmen während der Zeit der eigenen Abwesenheit rechnen. Aber auch eine Mischform, bei der das Strandhaus nur noch bis zum Beginn des bevorstehenden Rentenalters vermietet werden soll, ist nicht selten.

Wie viel Eigenkapital steht für einen Immobilienkauf zur Verfügung?

Je mehr Erspartes in den Hauskauf fließt, desto geringer fällt das Risiko für die Bank aus. Aus diesem Grund fallen die Kredite bei höherem Eigenanteil günstiger aus. Je nach Angebot lohnt sich die Finanzierung ab 25% Eigenkapital, mehr ist immer besser. Auf der anderen Seite betrifft diese Frage nicht selten Selbständige. Hier muss natürlich mit einer Investition in das eigene Unternehmen gegengerechnet werden und individuell entschieden werden, wo das Geld besser aufgehoben ist. Das Zinsniveau ist jedoch derzeit besonders niedrig, was Fremdfinanzierung in deutlich größerem Umfang möglich macht, als es bisher der Fall war.

Was kostet das Traumhaus ungefähr?

In den klassischen Ländern für Ferienimmobilien der Deutschen sollte man mit 100 000 Euro aufwärts planen. Gewisse Gegenden wie die Toskana oder die Côte d’Azur sind natürlich noch wesentlich teurer. Wer dagegen den Blick nach Übersee wagt, kann aber auch echte Schnäppchen finden. Brasilien oder Thailand beispielsweise haben traumhafte Küsten und sehr günstige Immobilienpreise.

Als wie beständig wird die eigene finanzielle Zukunft beurteilt?

Wird das Strandhaus überwiegend selbst bewohnt? Dann bringt es kein Geld ein und die Frage nach der eigenen finanziellen Zukunft muss zwangsläufig gestellt und beantwortet werden. Nur wer genügend Einkommen zur Tilgung des Kredits, sowie zum Unterhalt des Hauses übrig hat, darf in die weitere Planung gehen.

Wo soll das Haus stehen?

Wer nicht ohnehin schon eine ganz persönliche Lieblingsregion hat, darf jetzt (nach Beantwortung der ersten 4 Fragen) auf die Suche nach dem idealen Plätzchen mit Meerblick gehen. Mit einem klaren Budget im Kopf kann man anfangen ein paar erste Preise zu vergleichen und sich über die schönsten Regionen rund um die Welt informieren. Es geht also los mit dem schönen Teil und der eigentlichen Suche nach dem Traumhaus. Die wichtigsten Fragen sind hierbei sicherlich:

Wie darf das Wetter sein?

Kein Frage: Wer nicht nur im Juni und Juli sicheres Badewetter haben möchte, sollte sich am Mittelmeer und weiter südlich orientieren. Über das lokale Klima sollte man sich aber vorab lieber sehr gründlich informieren. Beispielsweise hat man am Golfstrom ein, über das Jahr gesehen, konstanteres Klima als anderswo (Kanarische Inseln, Südengland). Und im östlichen Mittelmeer regnet es merklich seltener als in Spanien und Italien, was sich jedoch wiederum in einer kargeren Vegetation wiederspiegelt. Noch gründlicher sollte man sich allerdings mit der Klimalage in tropischen Regionen auseinandersetzen. Wen es z.B. auf die Seychellen zieht, der hat dort mit einer für Europäer ungewohnten Schwüle zu kämpfen. Außerdem sind Tropengewitter an der Tagesordnung und der Monsun bestimmt die Großwetterlage.

Qualität der Strände

…ok, und des gesamten Landschaftsbildes. Hierzu sei nur nochmal gesagt: Wer nach 3 Urlauben auf Malle denkt, er wisse wie das Mittelmeer aussieht, der irrt. Ein Hauskauf ist keine Pauschalreise, die man bei Nichtgefallen im nächsten Jahr woanders wiederholen kann. Da kann es nicht schaden, sich zuerst ein paar Jahre in der Welt umzusehen.

Sprache

Nicht nur für Auswanderer eines der wichtigsten Kriterien. Auch wer sein Strandhaus nur als Ferienimmobilie nutzt, stößt z.B. bei Kaufverhandlungen, Verwaltungsangelegenheiten u.v.m. auf echte Herausforderungen. Ein Land, in dem Englisch zumindest Zweitsprache ist, macht hier ganz sicher vieles leichter.

Dorf, Stadt oder allein auf dem Land?

Strandhäuser sind oft auf dem Dorf, selten mit direkter Anbindung an eine Stadt und einige sehr schöne Objekte stehen sogar völlig allein in weiter Flur. Je nachdem, wie das Haus genutzt wird, sollten hier einige Punkte beachtet werden:

  • Verkehrsanbindung zum Arbeitsplatz / Schule der Kinder
  • Erreichbarkeit für Feriengäste (Entfernung zum Flughafen)
  • Sicherheitslage in der Region (Einbrüche)
  • Landschaftlicher Wert (z.B. Strände)
  • Infrastruktur vs. ruhige Lage

Wie wird die Entwicklung der Region eingeschätzt?

Ökonomisch aufstrebende Regionen bieten mehr Potential auf dem Arbeitsmarkt, bessere Bildungschancen für Kinder und oft auch mehr Potential in der Tourismusbranche. Dafür steigen i.d.R. die Lebenshaltungskosten und unter Umständen kann ein hohes Touristenaufkommen am eigenen Traumstrand schnell störend werden. Aber auch die ökologische Entwicklung kann ganz entscheidend bei der Wahl der Region sein. Ein geplanter Flughafen in unmittelbarer Nähe, große Hotelkomplexe oder der Anstieg des Meeresspiegels in flachen Gegenden sind nur einige Beispiele für Risikofaktoren, die es zu beachten gilt.

Wie finde ich das ideale Angebot?

Jetzt gilt es, Informationsquellen zu sammeln, Angebote zu vergleichen und richtig einzuschätzen. Hierbei ist wieder etwas Kalkulation gefragt. Aber auch Hausbesichtigungen oder Testurlaube…

Informationsquellen

Zwar müssen bei einer Vermittlung durch den Makler, je nach Region verschieden Hohe Provisionen gezahlt werden. Das Gesetz von Angebot und Nachfrage sorgt allerdings dafür, dass diese zum Teil beim Verkaufspreis berücksichtigt werden. Das bedeutet, dass private Angebote nicht zwangsläufig günstiger sind. Außerdem sind Maklerprovisionen in der Regel verhandelbar. Da man beim Kauf einer Auslandsimmobilie ohnehin vor dem Problem steht, nicht alle Informationsquellen zu kennen, sollte man alle diejenigen Quellen nutzen, die einem zur Verfügung stehen. D.h. vor allem die Tageszeitungen, Internetbörsen und natürlich auch Makler. Aber insbesondere, wenn es um die Einschätzung der lokalen Gegebenheiten geht, können auch Blogs von Auswanderern oder Internetforen sehr hilfreich sein. Hier bekommt man auch Tipps über weitere Informationsquellen (Agenturen, Zeitungen, Webseiten,…). In Urlaubsregionen sind übrigens Angebotsschilder direkt am Haus nicht selten („zu verkaufen“). Manchmal soll es ja Schicksal sein, dass man im Urlaub direkt an seinem Traumhaus vorbeispaziert. Aber bitte keine überstürzten Spontankäufe!

Wert der Immobile ermitteln

Für die grobe Vorabeinschätzung der Angebote ist es wichtig, die ortsüblichen Preise zu kennen. Hier hilft meist eine Internetrecherche. Zum einen kann man sich vergleichbare Angebote zur Beurteilung heranziehen. Zum anderen haben viele Länder ein offizielles Institut für Statistik. Hier findet man auf der Internetseite mit etwas Glück sehr genaue Zahlen über die Immobilienpreise, teilweise auch für die einzelnen Regionen (i.d.R. jedoch nicht auf deutsch).

Hat man sich schließlich eine vielversprechende Immobilie herausgesucht, kann ein Gutachter helfen, den objektiven Wert zu schätzen. Wichtig ist an dieser Stelle auch, sich über etwaige Modernisierungs-/Sanierungsmaßnahmen klar zu werden, damit hierfür ebenfalls die Kosten veranschlagt werden können.

Einschätzung der Wertentwicklung

Weniger, wenn es um einen Alterswohnsitz geht, jedoch umso mehr, wenn geplant ist, das Häuschen zu vermieten oder später noch einmal gewinnbringend zu verkaufen, muss die Wertentwicklung abgeschätzt werden. Eine zuverlässige Prognose ist i.d.R. kaum möglich und bedarf einer Vielzahl an Informationen. Deshalb an dieser Stelle nur einige Stichpunkte, die für den Einstieg hilfreich sein können:

  • Wirtschaftswachstum
  • Prognosen für den Touristiksektor
  • Politische Stabilität
  • Ökologische Entwicklung
  • Substanz und Energiestandard des Hauses
  • Geplante Baumaßnahmen in der direkten Nachbarschaft

 

Zum Abschluss noch eine Stichpunktliste zur Erleichterung der Entscheidungsfindung. Kein Anspruch auf Vollständigkeit.

Immobile am Strand Pro

  • Kostenersparnis für die Urlaubskasse
  • Anstrengungen für Hauskauf ersetzen Reiseplanungen
  • Vermietung generiert Einnahmen
  • Platz für Freunde und Familienangehörige
  • Wertanlage
  • Inflationsschutz
  • Altersvorsorge
  • Altersruhesitz
  • Steuervorteile
  • Derzeit niedriges Zinsniveau erleichtert die Fremdfinanzierung

Immobile am Strand Kontra

  • Ermittlung des Objektzustands vergleichsweise schwierig
  • Erreichbarkeit kann je nach Entfernung oder Verkehrsanbindung schwierig sein
  • Infrastruktur vor Ort ist oft schlechter als in Deutschland
  • Sicherheit muss (besonders in Abwesenheit des Eigentümers) gewährleistet werden (Einbruch, Brandschutz)
  • Zeitaufwand beim Kauf vergleichsweise hoch
  • Gesetze und Vorschriften oft nicht bekannt
  • Verwaltungsangelegenheiten gestalten sich für Ausländer oft komplizierter
  • Sprachbarrieren sind hinderlich bei Kaufverhandlungen, Verwaltungsangelegenheiten uvm.
  • Fehlende Ortskenntnisse
  • Objektbetreuung in Abwesenheit muss geregelt werden (Gartenpflege etc.)

Fazit

In diesem Fall kann man natürlich nicht pauschal Pro oder Kontra sagen. Aber wer seine finanzielle Lage sorgfältig einschätzt und alle Abschnitte dieses Artikels für sich persönlich durchgespielt hat, der wird ganz sicher zu einem objektiven Entschluss kommen. Sollte die Entscheidung gegen ein eigenes Haus am Strand gefallen sein – dann selbstverständlich mit dem Wissen, dass stattdessen noch der ein oder andere Strandurlaub im schicken Hotel oder Apartment auf einen wartet.